О новом законе о найме в Латвии

Статья была написана в сотрудничестве с судьёй Рижского третейского суда Валерием Берзиньшем. 

Как известно, 1 мая 2021 года вступил в силу новый закон, регулирующий сдачу в найм жилых помещений – Закон об сдаче в найм жилых помещений.

Жилым помещением считается квартира (в которой имеется хотя бы одна жилая комната, а также вспомогательные помещения – кухня или кухонная ниша и санузел), а также отдельная жилая площадь (при отсутствии в квартире подсобных помещений) или жилая площадь в квартире, если она непроходная. Если один из перечисленных объектов сдается в найм, то необходимо применять этот специальный закон. Во всех остальных случаях (например, если у вас есть недвижимость в Юрмале со статусом «гостевой дом» и апартаменты), применим Гражданский закон Латвийской Республики, раздел о сдаче в найм и аренде (ст. 2112-2177).

Вопрос «Как применить действующий договор найма к новому закону?» встречается довольно часто. Это касается случаев, например, если договор о сдаче квартиры в найм заключен в 2020 году и действует до сих пор, несмотря на новый закон, вступивший в силу 1 мая 2021 года.

По опыту можем сказать, что чаще всего арендатор и арендодатель не следят за изменениями закона, и заключают соглашение о продлении срока найма, вместо соглашения о поправках к договору аренды (чтобы адаптировать уже заключенный договор к новому закону). 

Соглашение – это короткий и простой документ, а договор найма – более обширный. Разработка нового договора найма требует ресурсов (например, Вам необходимо нанять грамотного юриста, который выполнит эту работу), а также каждой из сторон (арендатору и арендодателю) необходимо потратить время, прочитать, просмотреть и согласовать новый договор.

Однако мы предлагаем Вам подойти к этому вопросу ответственно и проверить, соответствует ли ваш действующий договор аренды требованиям « Закон об сдаче в найм жилых помещений».

В частности, статья 8 предусматривает пять основных положений, которые должны быть в договоре:

1. адрес, площадь и характеристики жилого помещения, передаваемого в пользование;

2. срок договора найма жилого помещения;

3. размер арендной платы за жилое помещение, порядок и условия ее оплаты, условия и порядок изменения арендной платы;

4. услуги, связанные с использованием полученной арендатором жилой площади, размер платы за эти услуги, порядок и сроки оплаты;

5. сведения о лицах, проживающих вместе с нанимателем в жилом помещении.

Кратко рассмотрим основные нюансы.

• Как следует из второго пункта, должен быть конкретный срок аренды.

Это может быть дата (например, до 1 марта 2025 года) или период (договор  заключен на 12 месяцев). Стоит отметить, что многие юристы в своей практике всё ещё встречаются с бессрочными договорами сдачи в найм. В этом случае арендатору и арендодателю до 31 декабря 2026 года необходимо согласовать срок (и другие условия). Если не получается договориться и возникнет спор, то до 31 декабря 2026 года необходимо подать иск в суд для рассмотрения спорного вопроса.

• Что касается третьего пункта, то здесь есть два варианта.

Один – договор заключается на один год. Через год, с этим же арендатором подписывается новый договор. Арендодатель может предложить заключить новый договор с более высокой арендной платой. Второй вариант – договор сразу заключается на более длительный срок (например, три года) и предусматривает право арендодателя повышать арендную плату каждые двенадцать месяцев.

Увеличение может быть связано с индексом потребительских цен, ситуацией на рынке и т.д. Обращаем Ваше внимание, что если в договоре будет пункт об увеличении арендной платы раз в год, а Вы заключите договор, например, в октябре, то уже в декабре арендодатель будет вправе повысить арендную плату. Поэтому нужно указывать четко и недвусмысленно - повышение один раз в двенадцать месяцев. 

• Четвертый пункт в основном касается коммунальных услуг.

Арендатор может оплатить их напрямую поставщикам услуг, или выплатить их арендодателю в качестве компенсации.

• Что касается пятого пункта, то следует помнить, что согласно статье 14 Закона об сдаче в найм жилых помещений, арендатор имеет право поселить в арендуемую им жилую площадь своего супруга и детей обоих, или, каждого из супругов, если арендодатель был заранее уведомлен об этом в письменной форме.

Арендодатель не может не согласиться, требуется только уведомление. Обращаем внимание - если лица не состоят в официальном браке, то формально на проживание партнера необходимо получить согласие арендодателя.

Резюмируя вышесказанное – если у Вас договор сдачи в найм жилой площади, заключенный до 1 мая 2021 года, то проверьте, содержит ли он указанные пять положений. Если содержит, то все в порядке и договор соответствует новому закону.

Если одно или несколько положений отсутствуют – то мы рекомендуем заключить новый договор аренды, заменив «старый» договор на «новый», в котором будут предусмотрены все существенные условия. Ещё одно решение - соглашение о поправках к “старому” договору, в котором будут включены недостающие положения. 

В случаях, когда договор аренды заключен после 1 мая 2021 года, он изначально должен содержать все вышеперечисленные положения.

Есть вопросы? Ждем Вашего письма или звонка!  

Электронная почта: info@kominvest.com